El sueño es real, los trámites también
Comprar una vivienda en Torrevieja es el proyecto de muchas personas que llegan cada año desde Reino Unido, Irlanda, Bélgica, Polonia, Noruega, Suecia y otros países europeos.
El clima, el mar, los precios y la calidad de vida hacen que la Costa Blanca sur sea especialmente atractiva para quien busca una segunda residencia, una vivienda para jubilarse o una propiedad en la que invertir.
El problema suele aparecer cuando llega el momento de comprar.
El sistema español probablemente no funciona como el de su país. Hay una inmobiliaria, un notario, un Registro de la Propiedad, impuestos, Catastro, Ayuntamiento, contratos, posibles deudas de comunidad y, en algunas viviendas, cuestiones urbanísticas que conviene comprobar.
Y cada profesional tiene una función diferente.
El notario es una figura esencial en la compraventa y ejerce una función pública e imparcial, pero no es el abogado particular del comprador. La inmobiliaria interviene en la operación, pero tampoco sustituye a un asesor jurídico independiente que defienda exclusivamente sus intereses.
Ahí es donde entra el abogado.
En este artículo queremos explicarle, sin complicaciones innecesarias, qué debería comprobar antes de comprar una propiedad en Torrevieja, cuánto puede costarle realmente la operación y qué problemas merece la pena detectar antes de entregar dinero.
Si busca una explicación general de todo el proceso, también puede consultar nuestra [guía para comprar vivienda en España siendo extranjero], donde explicamos los principales pasos de una compraventa desde la perspectiva del comprador internacional.
¿Es obligatorio contratar un abogado para comprar una propiedad en España?
No.
La ley española no obliga a contratar un abogado para comprar una vivienda. Puede comprar y firmar ante notario sin tener uno.
La cuestión es otra: quién comprueba la operación pensando exclusivamente en sus intereses.
Un abogado puede revisar la situación registral y catastral del inmueble, las deudas, los contratos que va a firmar, determinadas cuestiones urbanísticas y las consecuencias fiscales de la compra.
También puede detectar algo que, en ocasiones, es más importante que conseguir cerrar la operación: una razón para no comprarla o para renegociar sus condiciones.
Por eso recomendamos que el comprador cuente con un asesoramiento jurídico independiente, especialmente cuando compra en un país cuyo sistema legal no conoce.
¿Qué comprueba un abogado antes de comprar una vivienda en Torrevieja?
Antes de comprar una vivienda en Torrevieja, un abogado debería revisar la titularidad del inmueble, las cargas registrales, las deudas de comunidad e impuestos, la situación catastral y urbanística, los contratos que vaya a firmar y cualquier circunstancia que pueda afectar a la seguridad de la operación. Estas son algunas de las comprobaciones más importantes.
1. Hipotecas, embargos y otras cargas
Que el vendedor diga que una hipoteca está pagada no significa necesariamente que haya desaparecido del Registro.
Puede haberse terminado de pagar hace años y continuar inscrita.
Antes de comprar hay que solicitar información registral actualizada y comprobar quién es realmente el propietario y qué cargas aparecen sobre la vivienda.
2. Deudas con la comunidad de propietarios
Este punto es especialmente importante en urbanizaciones con piscina, jardines, ascensores o instalaciones comunes.
El comprador debe comprobar si existen cuotas o derramas pendientes y conocer las obligaciones que legalmente pueden afectar al inmueble.
Una derrama importante descubierta después de comprar puede convertir una operación aparentemente buena en una sorpresa bastante cara.
3. IBI y otros tributos locales
También hay que revisar la situación del IBI y de los tributos locales relacionados con el inmueble.
En Torrevieja y en buena parte de la provincia de Alicante, muchas de estas gestiones se realizan a través de SUMA Gestión Tributaria.
Es una comprobación sencilla que conviene hacer antes de firmar.
4. Lo que aparece en el Registro no coincide con la vivienda
Es una situación bastante habitual en la Costa Blanca.
Una vivienda puede tener una terraza cerrada posteriormente, una habitación añadida, una piscina, un sótano acondicionado o más metros de los que aparecen en la documentación.
No significa automáticamente que no pueda comprarse.
Significa que hay que averiguar qué se hizo, cuándo se hizo y cuál es su situación registral, catastral y urbanística.
5. Ampliaciones u obras que no están correctamente declaradas
Una ampliación que no consta correctamente en la documentación puede ocasionar problemas al solicitar una hipoteca, vender posteriormente la vivienda o intentar regularizarla.
En algunos casos existe solución. En otros puede ser complicada o incluso no resultar viable.
Es mejor saberlo antes de comprar.
6. Viviendas en suelo rústico o con problemas urbanísticos
En zonas del interior de la Vega Baja existen viviendas construidas en suelo no urbanizable o que presentan situaciones urbanísticas muy diferentes.
No todas tienen el mismo problema ni todas deben descartarse.
Precisamente por eso hay que estudiar cada inmueble de forma individual y comprobar su situación en el Ayuntamiento correspondiente antes de asumir compromisos importantes.
7. Comprar obra nueva y entregar dinero por adelantado
Cuando se compra sobre plano, una parte importante del precio se entrega antes de recibir la vivienda.
Antes de realizar esos pagos hay que revisar el contrato del promotor y comprobar las garantías legalmente previstas para las cantidades anticipadas durante la construcción.
No conviene entregar cantidades importantes únicamente porque la promoción o la inmobiliaria nos inspire confianza.
Los documentos también tienen que estar en orden.
8. Firmar unas arras sin entender exactamente qué se está firmando
Este es uno de los momentos en los que más cuidado debe tener un comprador.
Es frecuente que se entregue una señal rápidamente para que otra persona no se quede con la vivienda.
Pero un contrato de arras no es un simple recibo.
Debe establecer claramente qué ocurre con el dinero si la operación no continúa, cuáles son los plazos, qué obligaciones asume cada parte y en qué circunstancias puede recuperarse la cantidad entregada.
Antes de transferir varios miles de euros, merece la pena saber exactamente qué está firmando.
9. El vendedor es no residente, existe una herencia o interviene un poder
No todas las compraventas son iguales.
Si el vendedor es fiscalmente no residente en España, el comprador debe practicar, con carácter general, una retención del 3 % del precio e ingresarla en Hacienda mediante el modelo 211.
Si la vivienda procede de una herencia, habrá que comprobar que la sucesión está correctamente tramitada y quién puede vender.
Y si alguna de las partes actúa mediante poder, también hay que comprobar que ese poder es válido y suficiente para realizar la operación.
Estas comprobaciones forman parte del asesoramiento que prestamos en nuestros servicios inmobiliarios en Torrevieja, adaptando la revisión jurídica a las circunstancias concretas de cada vivienda y comprador.
El NIE: uno de los primeros trámites
Si es extranjero y quiere comprar una propiedad en España necesitará un NIE, el Número de Identidad de Extranjero.
Es necesario para identificarse ante la Administración y cumplir las obligaciones fiscales relacionadas con la compra.
El NIE no es un permiso de residencia.
Tener una propiedad y tener derecho a residir en España son cuestiones diferentes.
¿Cómo se obtiene?
Habitualmente tendrá que solicitar cita, presentar el formulario EX-15, pagar la tasa correspondiente y aportar su pasaporte y la documentación que justifique el motivo de la solicitud.
La disponibilidad de citas puede variar, por lo que recomendamos no dejar este trámite para el último momento.
Dependiendo de las circunstancias, también puede gestionarse mediante representación o solicitarse a través del consulado español correspondiente en el país de residencia.
¿Cómo es el proceso de compra de una propiedad en Torrevieja?
Aunque cada operación es diferente, una compraventa normal suele seguir estos pasos:
Reserva
Se entrega una cantidad para reservar la propiedad. Antes de hacerlo conviene conocer exactamente en qué condiciones se entrega y cuándo puede recuperarse.
Revisión de la vivienda
El abogado comprueba la propiedad y la documentación: Registro, Catastro, deudas y aquellas cuestiones urbanísticas, fiscales o contractuales que sean relevantes.
Contrato de arras
Se establecen el precio, los plazos, las condiciones de la compraventa y las consecuencias si alguna de las partes no cumple.
NIE y preparación de los fondos
El comprador debe tener preparada la documentación y organizar con antelación cómo llegará el dinero a la operación.
Firma ante notario
Se otorga la escritura pública de compraventa y se realiza la entrega de la vivienda conforme a lo pactado.
Impuestos
Después de la compra deben liquidarse los impuestos correspondientes.
Registro de la Propiedad
Finalmente se tramita la inscripción de la vivienda a nombre del nuevo propietario.
Los plazos varían. Una compra sin financiación y con toda la documentación preparada puede avanzar con rapidez. Una operación con hipoteca, problemas documentales o cuestiones urbanísticas necesitará más tiempo.
¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en Torrevieja en 2026?
Este apartado es importante porque la fiscalidad de la Comunitat Valenciana cambió el 1 de junio de 2026.
Muchos artículos que todavía aparecen en Internet utilizan los tipos anteriores.
Vivienda de segunda mano
Desde el 1 de junio de 2026, el tipo general del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en la Comunitat Valenciana es del 9 %.
Para inmuebles cuyo valor supera 1.000.000 de euros, el tipo es del 11 % sobre la base imponible correspondiente a la adquisición.
También existen tipos reducidos para determinados supuestos, pero están sujetos al cumplimiento de requisitos concretos. No deben darse por aplicables sin estudiar previamente la situación del comprador.
A estos impuestos habrá que añadir los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y asesoramiento jurídico, entre otros que puedan corresponder a la operación.
Obra nueva
En la compra de una vivienda nueva se aplica, con carácter general, un IVA del 10 %.
También hay que tener en cuenta el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Desde el 1 de junio de 2026, el tipo general de AJD en la Comunitat Valenciana es del 1,4 %.
Existen tipos reducidos en determinados casos, incluido el 0,1 % en los supuestos previstos legalmente, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.
Cuidado con el valor de referencia del Catastro
Este es un concepto que muchos compradores extranjeros desconocen.
Para calcular el ITP no siempre basta con mirar el precio que aparece en la escritura.
Si el inmueble tiene asignado un valor de referencia del Catastro y este resulta aplicable conforme a la normativa tributaria, puede afectar a la base sobre la que se calcula el impuesto.
Imagine que encuentra una vivienda a muy buen precio y consigue comprarla por debajo de lo esperado. Eso no significa necesariamente que vaya a pagar el impuesto únicamente sobre ese precio.
Por eso recomendamos comprobar el valor de referencia antes de firmar las arras y calcular previamente el coste fiscal real de la operación.
Ejemplo práctico: comprar una vivienda de 180.000 € en Torrevieja
Supongamos que un comprador extranjero no residente adquiere una vivienda de segunda mano en Torrevieja por 180.000 €, sin hipoteca, y que ese importe coincide con la base imponible aplicable.
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Precio de la vivienda | — | 180.000 € |
| ITP general | 9 % de 180.000 € | 16.200 € |
| Precio + ITP | 180.000 € + 16.200 € | 196.200 € |
| Otros gastos | Notaría, Registro y asesoramiento jurídico | Según operación |
Importante: este ejemplo es únicamente orientativo. El coste fiscal puede variar si la base imponible aplicable es distinta del precio de compraventa, por ejemplo por la aplicación del valor de referencia del Catastro. Tampoco se incluyen en los 196.200 € los gastos de notaría, Registro de la Propiedad, asesoramiento jurídico u otros costes que puedan corresponder a la operación.
Por eso, antes de firmar unas arras o entregar una cantidad importante, conviene calcular el coste real de comprar la vivienda, no únicamente su precio de venta.
¿Comprar una casa permite vivir en España?
No.
Comprar una propiedad en España no concede automáticamente un permiso de residencia.
La compra de una vivienda y el derecho a residir en España son procedimientos jurídicos diferentes.
Además, desde abril de 2025 la inversión inmobiliaria ya no permite presentar nuevas solicitudes de Golden Visa por esta vía.
Si piensa comprar una vivienda para trasladarse definitivamente a Torrevieja, es recomendable estudiar por separado la operación inmobiliaria y su situación de residencia antes de tomar la decisión.
Después de comprar también hay obligaciones
Recibir las llaves no es el final de las gestiones.
La firma de la escritura no pone fin a todas las obligaciones relacionadas con la vivienda.
Dependiendo de las circunstancias del comprador, posteriormente pueden existir obligaciones relacionadas con el IBI, comunidad de propietarios, suministros y fiscalidad de no residentes.
Por eso, cuando asesoramos una compraventa, también recomendamos que el comprador conozca antes de firmar qué obligaciones tendrá una vez que la vivienda esté a su nombre.
¿Y si quiero alquilar la vivienda a turistas?
Este punto debe estudiarse antes de comprar si el alquiler turístico forma parte de su proyecto.
Si el alquiler turístico forma parte de su proyecto, conviene comprobar su viabilidad antes de comprar la vivienda.
No todas las propiedades pueden destinarse automáticamente a este uso y existen requisitos urbanísticos, turísticos y administrativos que deben analizarse en cada caso.
Consulte nuestro servicio de licencia turística en Torrevieja para conocer los requisitos aplicables.
¿Por qué contar con un abogado en Torrevieja?
Cuando una persona compra una vivienda en otro país, una de las mayores dificultades no es solamente el idioma.
Es no conocer el sistema.
No saber qué documento es normal, qué cláusula merece una segunda revisión, cuánto debería tardar un trámite o qué problema aparentemente pequeño puede convertirse después en algo importante.
Trabajar desde Torrevieja nos permite tratar habitualmente con los Registros de la Propiedad, notarías, administraciones y ayuntamientos de la Costa Blanca sur y conocer los problemas que aparecen con más frecuencia en las operaciones inmobiliarias de esta zona.
Pero hay algo todavía más importante.
El abogado del comprador no necesita que la vivienda se venda.
Nuestro trabajo no es convencerle de que compre. Es revisar la operación y explicarle con claridad qué está comprando, qué riesgos existen y qué opciones tiene.
A veces la conclusión será que todo está correcto y puede continuar.
Otras veces recomendaremos negociar una condición, solucionar un problema antes de firmar o, si el riesgo lo justifica, reconsiderar la operación.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio contratar un abogado para comprar una propiedad en España?
No. La ley no obliga a hacerlo. Sin embargo, un abogado independiente puede revisar la situación jurídica de la vivienda y los contratos antes de que el comprador entregue cantidades importantes o firme la escritura.
¿Cuánto cobra un abogado en Torrevieja por una compraventa?
Depende del despacho, del precio de la vivienda y de la complejidad de la operación. Lo recomendable es pedir un presupuesto por escrito antes de comenzar y comprobar exactamente qué servicios incluye.
¿Puedo comprar sin estar en España el día de la firma?
Sí. Es posible otorgar un poder para que otra persona actúe en su nombre. Si el poder se firma fuera de España tendrá que cumplir los requisitos necesarios para ser válido aquí.
¿Cuánto tarda el NIE?
Depende principalmente de la disponibilidad de citas y de las circunstancias de cada solicitud. Lo mejor es empezar a gestionarlo en cuanto la decisión de comprar sea seria.
Si compro una vivienda, ¿obtengo la residencia?
No. Comprar una propiedad y obtener residencia en España son procedimientos diferentes.
¿Qué ocurre si la vivienda tiene una ampliación que no aparece en la documentación?
Hay que estudiarla. La solución dependerá, entre otras cuestiones, de cuándo se realizó, del tipo de suelo y de la normativa urbanística aplicable. No todas las ampliaciones tienen la misma situación ni las mismas posibilidades de regularización.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una compraventa corresponde, con carácter general, al vendedor, aunque existen particularidades que deben revisarse en determinadas operaciones, especialmente cuando intervienen no residentes.
¿Puedo alquilar mi vivienda de Torrevieja a turistas?
Dependerá de la vivienda y de que cumpla los requisitos turísticos y urbanísticos aplicables. Si está comprando con intención de alquilar, recomendamos comprobar la viabilidad antes de comprometerse con la operación.
Hablemos antes de firmar
Buena parte de los problemas que vemos después de una compraventa podrían haberse detectado antes de entregar la señal.
Una hipoteca que continúa inscrita, una ampliación que no aparece en la documentación, una deuda pendiente, un contrato de arras que protege poco al comprador o una vivienda que finalmente no puede utilizarse como se había previsto.
Cuando el problema se descubre antes, normalmente hay opciones.
Cuando se descubre después de comprar, esas opciones se reducen.
En Antón & Asociados Abogados asesoramos a compradores internacionales que quieren adquirir una propiedad en Torrevieja y en la Costa Blanca sur.
Revisamos la vivienda y la documentación, explicamos al cliente qué está firmando y le acompañamos durante la operación hasta que la propiedad queda correctamente inscrita.
Y si encontramos un problema, se lo decimos.
Porque comprar una vivienda en España debería empezar sabiendo exactamente qué se está comprando.
Antón & Asociados Abogados
Abogados en Torrevieja con experiencia en compraventas inmobiliarias y asesoramiento a compradores internacionales.
Atención presencial, telefónica y por videollamada.
Atención en español e inglés.
- Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico individualizado. La normativa fiscal, inmobiliaria, turística y de extranjería puede cambiar y su aplicación depende de las circunstancias de cada caso.
